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抓住这4大新特点,2018何愁做不好社区商业?

来源:本站原创 浏览:636次 时间:2018-04-18


核心提示

社区商业将成为未来消费市场的重要环节,也是商业地产必争的重要环节。本文,飙马商业地产http://www.pmmarket.cn基于社区商业的基础理解之上,结合商业市场的主流趋势,提出社区商业渐露端倪的几个新特点。




当今社会都在倡导“美好生活”,商业地产承载着满足人民日益增长的购物消费需求、休闲体验需求的功能,是满足人们美好生活需求的重要组成部分,而社区商业更是与居民密切相关,联系最为紧密的环节,理论上,社区商业占据人们日常消费的50-60%,随着人们生活水平的不断提升,预计到2020年社会消费品零售总额可增长至48万亿元,而社区服务市场规模可达13.5万亿元。因此,社区商业将成为未来消费市场的重要环节,也是商业地产必争的重要环节。


本文将基于社区商业的基础理解之上,结合商业市场的主流趋势,提出社区商业渐露端倪的几个新特点。


01

社区商业的概念与定义理解



社区商业是指以社区居民为服务对象,以便民利民为宗旨,以提高生活质量、满足居民综合消费为目标,提供生活必需品和服务的属地型商业,一般服务半径≤3公里,总规模≤5万平方米,服务人口≤10万人,在消费距离上体现“51015”原则:步行5分钟到达“便利店”,约300m;步行10分钟到达超市和餐饮店,约500m;骑车15分钟到达购物中心。“便利性、经常性、服务性、就近原则”是社区商业消费的特点。


按照商住指标分类社区商业可分为内向型、中间型、外向辐射型三种。其中:


  • 内向型,商住比例<2%,基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营;


  • 中间型,2%<商住比例<5%,主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边。 


  • 外向辐射型,5%<商住比例<11%,商业体量大,对外来客流要求高,对交通、人流、商业氛围要求较高。


从商业布局和服务对象两个维度来看,社区商业类型主要包括邻里购物中心和住宅配套商业(包括住宅底商、商业街)。其中:


邻里购物中心多为规模较大、辐射能力强的封闭式建筑,部分以开放式街区的形态存在,以满足周边居民多样性的购物、娱乐、餐饮、服务需求,同时,邻里中心受体量限制,一般都以两种功能组合为主导,主要分为以购物为主或以餐饮为主的功能类型。根据居民消费需求特点,邻里购物中心五大关键品类包括:杂货(超市/大卖场)、饮品及甜品(咖啡厅/ 果汁吧/冰淇淋)、家庭娱乐(电影院/儿童游乐场)、健康美容(健身中心/美甲店/美容SPA)及中西式快餐,其后是中西式简餐、健康保健、家电数码、面包糕点、家居、服装。相对于住宅配套商业而言,邻里购物中心消费选择更丰富、商业氛围更浓厚。



住宅配套商业包括底商和商业街两种形式,规模体量较小,业态以生活便利为基础,包括生活购物、餐饮、服务、休闲娱乐功能,业态以小型超市、便利店、小吃店、干洗店、中介、水站、网吧等粗放型商业为主,满足本小区居民的基本生活需求。相对于邻里购物中心而言,住宅配套商业满足更便利的生活消费、更基础的生活服务,体现更闲逸的生活氛围。


02

社区商业发展的趋势




03

社区商业发展的新特点


随着家庭经济改善带来居民消费需求与品质的提升,互联网技术的快速发展,家庭老龄化/少儿化,网红经济的崛起、90后消费意识逐渐增强等等因素的共同作用下,社区商业逐步呈现以下特点:


1APP+,社区商业与互联网技术下的消费模式的融合。





例如,在生活服务上,针对都市白领,工作繁忙,上班网上下订单,下班到店取货甚至预约送货上门;针对居家老人,行动不便,可在家下订,送货上门;


“理念决定模式”,在同业都在做大而全的时候,新的模式似乎可以思考打造“精、专、优”的特色。


2社区商业与新业态新物种的融合。



新业态、新物种正在改变居民的消费方式,例如生鲜自提柜,客户再也不需要一天辛苦工作后还要去市场买菜,只要提前下单选择取货柜,下班时就可以直接获取新鲜的食材蔬果。现实操作中,盒马鲜生就打破了“超市买菜-回家做饭”的惯性思维……拥抱新物种,就是拥抱消费者,社区商业应该充分考虑与新业态新物种的融合。


近来,刷脸成为热议话题,无人商店渐露锋芒,社区商业运营似乎又积累了新能量。


3老年消费与少儿消费为内核启动家庭消费。


从生命周期的角度看居民对社区商业的需求:


当处在单身独立生活时期,家庭观念较弱,生活以朋友圈社交为主,对家附近商业需求度最弱;当处在结婚尚无子女时期,正在逐步形成家庭观念,受婚姻生活影响对家附近商业需求度逐步增强;当孩子在学前或小学时,家庭观念在快速成形中,同时受孩子行动能力和成长需求的影响,对家附近商业的需求度达到峰值;当孩子在初中或高中时,家庭观念已经形成并相对稳定,不再受孩子的行动能力束缚,对家附近的商业需求度适当减弱;当与子女分开生活后,生活又回归关注自我,对于家附近的商业需求度再适当减弱;当步入老年,随着年龄增大行动力逐步下降,对其他商业需求度逐步减弱至零,家附近的商业需求稳定在中等水平。



因此,社区商业应该为不同年龄/人生阶段的客户提供针对性的服务:



如何挖掘不同不同年龄/人生阶段的客户需求,是未来社区商业细分市场的关键。


4从物质到情怀消费、体验消费,凸显社交体验元素。



消费方式正在发生转移:从简单的物质消费向高品质的精神消费转移,从自身消费向社交消费转移,从日常商品消费向时间消费转移。因此,未来的社区商业不仅仅是日常消费的地方,应更加强调成为社交体验的场所。尤其随着空巢老人集聚以及家庭结构的瓦解、邻里关系的崩溃,社区商业已经上不仅是售卖商品/服务,同时也是社区居民人际交往和社交的中心。同时,亦只有良好的现场消费体验,才能激发出实体商业与网上购物抗衡的活力与能量。


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